Dachgeschossausbau.

Dachgeschossausbau, Potenziale Nutzen – gewusst wie

besonders in Ballungsräumen gibt es einen sehr hohen Bedarf an neuem Wohnraum. Die Baulandreserven sind oftmals knapp oder schlichtweg nicht vorhanden.
Eine nachträgliche Verdichtung durch den Ausbau von Dachgeschossen bietet daher ein sehr großes und wirtschaftlich ungenutztes Potenzial.

 

 

1. Vorteile für Bestandshalter und Erwerber

  • Für Bestandsbesitzer bietet sich die Möglichkeit, ohne neue Grundstücke zu erwerben, zusätzliche Wohnungen zu schaffen.
  • Der Neuerwerber hat die Möglichkeit, im Innerstädtischen Bereich, einen Wohnraum zu schaffen, der seinen Vorstellungen entspricht und verhältnismäßig viel Freiflächen bieten kann, ohne die Stadt verlassen zu müssen.

Die große Nachfrage an ausbaufähigen Dachrohlingen sorgt auch hier für gestiegene Erwerbspreise.
Besonders im innerstädtischen Bereich ist man gegenwärtig froh, einen Dachrohling gefunden und zu einem (hoffentlich) erträglichen Preis gekauft zu haben.

Risiko bei Erwerb mit einer Baugenehmigung
Auf dem Markt gibt es eine Vielzahl von Dachrohlingen, die mit einer Baugenehmigung vertrieben werden, hier ist neben der Umlage auf den Quadratmeterpreis für die Genehmigung, einiges zu beachten.

  • Die Baugenehmigung stellt sicher, dass aus städtebaulichen Gründen generell nichts der Ausbaubarkeit im Wege steht.
  • Bei Erteilung der Baugenehmigung müssen jedoch der statische Nachweis und das Brandschutzkonzept noch nicht vorliegen.
  • Die Prüfberichte zu den Nachweisen brauchen erst zum Beginn der Bautätigkeiten eingereicht werden.

Wird eine Baugenehmigung ausschließlich als verkaufsförderndes Argument erstellt, werden leider Fluchtwegsituationen, Brandschutzplanungen, sowie die Tragwerksplanung manchmal nicht tief genug in der Entwurfsphase hinterleuchtet.

Es ist daher Sinnvoll, schon im Vorfeld des Erwerbs, sich durch einen erfahrenen Architekten beraten und das Objekt bewerten zu lassen.

Beim Dachgeschossausbau sind die Zusammenhänge zwischen unterschiedlichen Auflagen sehr komplex und greifen direkt ineinander.
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Hier zähle ich einige wesentliche Grundlagen auf:

2. Bauordnungsrechtliche Grundlagen

2.1 Rettungswege:

Ein auszubauender Dachstuhl benötigt 2 Rettungswege aus jeder Wohnung.

Der erste Rettungsweg führt über das Treppenhaus, der zweite bauliche Rettungsweg kann über ein Fenster realisiert werden, wenn es den Anforderungen der Bauordnung gerecht wird.
Es muss eine ausreichende Größe haben, darf maximal 1 m von der Traufe entfern liegen, benötigt bei Fertigprodukten eine bauaufsichtliche Produktzulassung und was oft problematisch ist, die Feuerwehr benötigt eine dazugehörige Aufstellfläche auf der Straße.
Die Aufstellfläche für die Feuerwehr muss die Größe von 5,50 m x 11 m bei einem maximalen Gebäudeabstand von 12 m aufweisen (andere Höhen, andere Abstände). Diese Aufstellfläche darf nicht unterschritten werden und muss frei von Hindernissen, sowie direkt anfahrbar  sein.

Sollte der Rettungsweg nicht über ein Fenster realisierbar sein, da eventuell die Straße zu schmal ist, das Haus zu weit von der Fahrbahn entfernt steht, die Dachneigung dafür sorgt, dass das Fenster mehr als 1m von der Traufe entfernt ist,… müssen andere Wege gefunden werden, um den Ausbau genehmigungsfähig zu machen.
Es gibt vielfältige Losungsansätze, eine zusätzliche Fluchttreppe, eine Ertüchtigung des vorhandenen Treppenraumes, eine andere Grundrissgeometrie bei mehreren Wohnungen, …

Auch gelten diese Anforderungen in Abhängigkeit der Höhenlage des Dachgeschosses oberhalb des Gehwegs vor dem Haus (Wichtig).

Berliner Altbauten haben oft eine Höhe, in der sich die Dachgeschossebene nahe der Grenze zu einer Verschärfung der Anforderungen bewegen, es kann passieren, dass sich der Spielraum im Zentimeterbereich bewegt.
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2.2 Brandschutz:

Bei einem Altbau entsprechen die vorgefundenen Decken (meist Holzbalkendecken) nicht den aktuell geltenden Brandschutzanforderungen an Bauteile. Hier sind geeignete Baustoffe für den neuen Bodenaufbau zu finden und bauordnungsrechtliche Ausnahmen oder Befreiungen zu erwirken.
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3. Technische Grundlagen

3.1 Statik:

Die Deckenbalken unter dem Dachgeschoss und der letzten Wohnung darunter müssen meist statisch verstärkt werden. Die Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses sind im Normalfall bewohnt, daher kann diese Ertüchtigung nur von oben geschehen. (Hier kommt wieder die Höhenproblematik über dem Bordstein erschwerend hinzu)
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3.2 Qualität des Bestandes

Bei einem Ausbau des Dachgeschosses gibt es zwei Wege:

A) Erhalt des Dachstuhls
mit notwendigen Eingriffen ins Tragwerk, um punktuell Stützen zu verschieben, um große Fenster einzubringen oder Loggien einzuschneiden.
Es soll also das alte Holztragwerk, das bei durchschnittlichen Altbauten ca. 100 Jahre alt ist behalten werden.

Hier ist im Vorfeld zu beurteilen, ob das Holz in Ordnung, sprich tragfähig und verkehrssicher ist. Holzschädigungen z.B. durch Pilze oder Hausschwamm sind oftmals für den Laien nicht zu erkennen, können aber bei einem späteren Befund zu hohen Kosten und vor allem viel Diskussionen mit dem Verkäufer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)  führen. Neben diesem Ärger verursachen sie bei zu später Diagnose auch erhebliche Bauverzögerungen.

Diesen Ärger gilt es durch eine qualifizierte Grundlagenermittlung durch den Planer zu vermeiden.

Wenn Sie aber einen Dachstuhl vorfinden, der absolut in Ordnung aussieht, kann genau dieser Umstand auf eine erfolgte Behandlung mit chemischen Holzschutzmitteln hindeuten. Hier haben Sie dann zwar den Vorteil, dass der Dachstuhl nicht befallen ist, aber viele Holzschutzmittel, die in der Vergangenheit eingesetzt wurden, gasen noch heute schädliche Stoffe aus, die zu erheblichen Gesundheitsschäden führen können.

Wenn nun Schädigungen (biologischer oder chemischer Art) gefunden wurden, ist es wichtig zu beurteilen, ob eine Sanierung des Bestands wirtschaftlich sinnvoll ist, oder unter klarer Gegenüberstellung der Vor-  und Nachteile eines Neuaufbaus ein anderer Weg gegangen werden soll.
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B) Der Dachstuhl wird durch einen neuen Dachstuhl ersetzt.

Hier sind zur Entscheidungsfindung die Kosten einer Sanierung und eines Neuaufbaus klar gegeneinander abzugleichen und ggf. Kompromisse, die bei einer Bestandsertüchtigung generell eingegangen werden mussten, mit den Vorteilen eines Neuaufbaus zu vergleichen.
Neuaufbauten können z.B. weniger Stützen haben (bei Bedarf komplett Stützenfrei), sodass eine effektivere Grundrissgestaltung ermöglicht wird.

Auch brandschutztechnische Anforderungen lassen ggf. optimaler realisieren.

 

Bei beiden geschilderten Szenarien sind geeignete Lösungswege rechtzeitig im Planungsverlauf zu treffen.
Diese müssen immer eine ausgewogene Verhältnismäßigkeit zwischen Nutzen, gesundheitlichen Anforderungen und Baukosten aufweisen.

Der Bauablauf und dessen Planung bei einem Neuaufbau haben jedoch auch  Besonderheiten.
Das alte Dach (auf einem weiter genutzten Gebäude) muss abgetragen werden und das Gebäude hat dann zeitweise keinen Witterungsschutz.
Hier muss ein geeigneter Ablauf gewählt werden, der temporär abdichtet, und die Bauarbeiten unbehindert ablaufen lässt.
Alternativen:
a) Wetterdach, Lieferung von Bauteilen durch Kräne behindert, hohe Kosten; oder
b) Schrittweiser Austausch der Konstruktion mit temporärer Abdichtung auf der Decke.
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3.2 Positionen Haustechnik

Im Eifer einer Grundrissgestaltung wird oftmals die Lage der Haustechnik im Gebäude (Steigstränge, Abwasserleitungen, etc.) vernachlässigt.
Durch einen geeigneten Fußbodenaufbau, der ggf. eine größere Dicke hat, wird das horizontale Verziehen von Abwasserleitungen nur bis zu einer gewissen Länge ermöglicht.
Ein dickerer Boden beeinflusst dann aber wiederum die Höhenlage des Dachgeschosses (s. zuvor) und auch das Gewicht und somit die statische Auswirkung auf die Deckenbalken.
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4. Städtebauliche Auflagen

Die städtebauliche „Mehrbelastung“ des Grundstücks ist grundsätzlich mit dem Stadtplanungsamt zu diskutieren, oft sind Kompensationsmaßnahmen mit dem Bauamt zu verhandeln.
Auch gibt es für den Umfang der sichtbaren Veränderungen am Gebäude (Dachloggien, Positionen von Fenstern und Dachterrassen) städtebauliche Grundlagen, hierbei handelt es sich meist um Einzelfallbetrachtungen durch das Bauamt.
Es gilt hier unter Wahrung von Nachbarschaftlichen Interessen, den Interessen des Bauamtes und am wichtigsten, denen des Bauherren, zu vermitteln und optimale Kompromisse auszuhandeln.
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Weiterhin sind den Anforderungen an den Wärmeschutz nach der Energieeinsparverordnung (sommerlicher und winterlicher Wärmeschutz) und dem Schallschutz gerecht zu werden.

Die genannten Grundlagen eines Dachgeschossausbaus sind noch durch viele weitere technische Zusammenhänge zu ergänzen.

Bei rechtzeitiger Beachtung der Zusammenhänge und Grundlagen werden die für den Bauherren optimalen Lösungswege gefunden und fachlich fundierte Diskussionen mit beteiligten Institutionen geführt.

Die Aufstellung soll lediglich einen kleinen Überblick vermitteln, warum es notwendig ist, hier einen erfahrenen Planer frühestmöglich zu integrieren.

So ersparen Sie als Bauherr sich viel Zeit, Stress, Ärger und vor allem Geld.

Innerhalb meines Büroteams beschäftige ich neben meinen Architekten auch einer zertifizierten Fachplanerin für vorbeugenden Brandschutz auch einen Sachkundigen für Holzschutz am Bau. Ebenso verfüge über ein umfassendes Netzwerk an weiteren Fachplanern, mit denen ich in ähnlichen Bauvorhaben erfolgreich zusammengearbeitet habe.

Die Erfahrung im Bereich des Dachgeschossausbaus ist für Sie besonders wichtig, da Ihnen so in verständlicher Art die Zusammenhänge und Grundlagen erläutert werden, die Planung effektiv durchgeführt wird und Ihnen jederzeit den zu erwartenden Kostenrahmen der Baumaßnahme verlässlich dargestellt werden.
Sollten Sie sich mit dem Gedanken eines Dachgeschossausbaus, einer Sanierungs- oder Neubaumaßnahme beschäftigen, kontaktieren Sie mich bitte per Mail: Christian.Laute@cmla.de oder telefonisch unter der +49 30 8096 2867

Ich freue mich sehr auf Ihre Kontaktaufnahme.

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